Pages

▼

Chủ Nhật, 13 tháng 11, 2011

Thấy gì khi Doanh Nghiệp BĐS gán nợ cho Ngân Hàng

Châu Xuân Nguyễn
Tình hình bây giờ xẩy ra như suy thoái cuối 2008 vì cho vay BĐS dưới chuẩn của thị trường BĐS ở Mỹ (đặc biệt là vùng Orange County và San Jose của VN.
Hai năm trước lúc đó (2006), nhà của Người VN Hải Ngoại tăng kinh khủng, từ 200 ngàn usd lên dần dần đến 1 hay 1.2 triệu usd/căn. Phần nhiều 2 vợ chồng làm việc thì đóng nợ nhà băng khoảng 3000 usd/tháng, với lãi suất 8% thì mua được căn nhà 450 ngàn hay 500 ngàn.
Nhưng khi mua nhà 1.2 triệu, họ vẫn không sợ vì hy vọng là 6 tháng sau bán 1.4 triệu usd (như nhà đầu tư VN ở VN lướt sóng BĐS bây giờ vậy hé). Nhưng khi giá nhà chững lại thì họ phải giữ căn nhà 1.2 triệu nhưng không trả tiền nhà băng nỗi, vậy thì tịch thu nhà, mà không phải một hay 2 căn mà 500 000 căn ở khắp nước Mỹ.

Vậy nhà băng làm gì với những nữa triệu căn nhà này ???
Lúc đầu đấu giá, nhà 1.2 triệu, đấu giá được 300 ngàn, nợ 900 ngàn, ngân hàng lỗ 600 ngàn.
Sau khi đấu giá vài trăm căn thì càng sụt vì có ai dám mua đâu, mặc dầu 300 ngàn. Vậy thì ngân hàng làm gì ?? cho không nhà nếu ai lãnh nợ, không ai dám lãnh nợ cả.
Vậy thì còn 400 ngàn căn nhà thì sao ???
Obama đưa ra gói kích cầu (nên nhớ Mỹ và Châu Âu kích cầu được vì lãi suất 2 ~ 3%, lạm phát 4%, dự trử ngoại tệ hàng ngàn tỉ usd, bán trái phiếu quốc tế cả 5 hay 10 ngàn tỉ usd là dễ dàng, VN không kích cầu được vì lãi suất 22 ~ 25%, lạm phát 18~20%, dự trữ ngoại tệ 10 tỉ usd, nếu VN kích cầu thì lạm phát sẽ tăng 25, 30% rồi lãi suất tăng v.v..bạn đọc thường xuyên của tôi biết rất rõ điều này).
Nhờ gói kích cầu hỗ trợ lãi suất cho người mua và hỗ trợ kéo dài thời gian mượn tiền thay vì 25 năm thì là 30 năm v.v..Điều này giải quyết được một phần lớn của nữa triệu căn nhà. Suy thoái này tiếng Anh là “sub-prime lending of Real Estate” tức là cho vay BĐS dưới chuẩn, VN ngay ngày hôm nay cũng y chang như vậy.
Trở lại chuyện VN, bây giờ NH bị ôm quá nhiều căn hộ thì họ làm gì ??
Đối với NH, họ không kinh nghiệm buôn bán BĐS nên họ sẽ xã hàng, họ chỉ muốn thu tiền lại thôi, thu 100% nợ thì tốt, tệ quá thu 50% cũng được, 40%, 30% hay 20% cũng ok luôn.
Nhà băng chỉ được giữ căn hộ trong vòng 3 năm thôi, phải bán đổ bán tháo trước đó.
Lời khuyên của tôi thì cũng bằng thừa (vì nhà băng ko còn tiền cho vay BĐS nữa đâu) là “Tuyệt đối không mua BĐS bất cứ hình thức nào lúc này, chờ ít nhất 1 năm nữa, để những doanh nghiệp BĐS gán nhiều căn hộ cho NH thì khi NH bán ra thì rất rẻ, siêu rẻ luôn, quý vị cũng nhìn thấy chứ ko cần tôi nói”.
Khi cả thị trường căn hộ xuống thì nhà củ, mặt tiền hay hẻm ở ngay SG hay HN cũng phải theo thị trường mà giảm giá. Vỡ nợ tín dụng đen thì nhiều người phải bán tháo nhà mặt tiền của cha mẹ để lại để thanh toán nợ tín dụng đen
Kèm theo đây là những bài về BĐS của tôi từ 3 năm nay để bạn đọc tham khảo.
Melbourne,
13.11.2011.
Châu Xuân Nguyễn
KT – BĐS và chứng khoán im lặng… đáng ngờ (ngày 25.06.2011, 5 tháng trước) cảnh báo về giá sẽ rẻ mạt
KT – Thời của đất nền giá rẻ – Nhưng sau suy thoái 2013 còn rẻ hơn gấp bội ngày 19.07.2011. Ai mà bị dụ dỗ mua đất những ngày này là hôm nay ôm hận nặng lắm.
———————–
Gán nợ cho ngân hàng
TT – Các ngân hàng (NH) đang ráo riết việc thu nợ để giảm dư nợ tín dụng bất động sản (BĐS) theo đúng tiến độ, nhưng nhiều doanh nghiệp BĐS thậm chí không xoay đủ tiền để trả lãi vay do thị trường ế ẩm… Một số chủ đầu tư không cầm cự nổi phải âm thầm sang tên dự án cho NH để gán nợ.
Do sức ép trả nợ ngân hàng, Công ty cổ phần Địa ốc dầu khí mới đây đã phải giảm giá căn hộ của dự án Petro Vietnam Landmark, Q.2, TP.HCM, nhưng cuối cùng chỉ có hai khách hàng đăng ký đấu giá mua – Ảnh: T.T.D.
Sức ép trả nợ NH đang đè nặng lên các doanh nghiệp BĐS, do nhiều NH đang chạy với “tối hậu thư” kéo dư nợ phi sản xuất về mức 16% vào ngày 31-12.
Ráo riết đòi nợ
Dư nợ bất động sản giảm mạnh
Theo báo cáo của NH Nhà nước TP.HCM, tính đến ngày 31-7 dư nợ cho vay BĐS của các NH trên địa bàn TP.HCM đã giảm 8,88% so với cuối năm 2010, còn 89.530 tỉ đồng, chiếm 11,96% trong tổng dư nợ. Nợ xấu BĐS chiếm 3,8% trong tổng dư nợ cho vay BĐS, trong đó khối NH cổ phần có tỉ lệ nợ xấu BĐS cao nhất, chiếm 2,61% trong tổng dư nợ cho vay BĐS của khối này.
Tổng giám đốc một NH cổ phần có thế mạnh về cho vay mua nhà cho biết hơn mười tháng qua NH gần như không xét cho vay BĐS mà chỉ tập trung thu nợ. Để đảm bảo tiến độ giảm dư nợ cho vay BĐS theo quy định, NH cũng chỉ đạo nhân viên thường xuyên đôn đốc, nhắc nhở người vay. Thậm chí những trường hợp trả nợ trước hạn trước đây thường bị phạt nặng thì nay NH miễn luôn khoản phạt này.
Tuy nhiên, vị tổng giám đốc này thừa nhận dù đã nỗ lực song khoản nợ thu hồi được hiện chủ yếu tập trung vào các đối tượng là khách hàng cá nhân, những người vay tiền mua nhà trả góp. Trong khi đó, điều NH lo nhất không phải là khách hàng vay cá nhân mà chính là chủ đầu tư.
Phó tổng giám đốc một NH cho biết khách hàng khó một thì chủ đầu tư khó mười, vì phải gánh lãi cho những khoản vay hàng trăm tỉ đồng với lãi suất dao động 20-25%/năm. “Với những chủ đầu tư vay vốn ở thời điểm ra hàng thì còn cầm cự được, chứ nếu vay ngay từ khâu đền bù, giải tỏa đến nay chắc đã kiệt sức” – ông nói.
Theo vị lãnh đạo này, chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh mới đủ sức đền bù, giải tỏa xong mới vay vốn của NH để làm hạ tầng. Còn lại hầu hết đã vay ngay từ những giai đoạn đầu tiên. Sau 3-4 năm gồng gánh trả lãi, đến thời điểm tung hàng ra bán thì thị trường đóng băng, sản phẩm không tiêu thụ được, NH thắt chặt tín dụng, lãi suất tăng cao nên đến nay gần như mất khả năng trả nợ.
Rơi vào trường hợp này, giải pháp đầu tiên là NH phải bắt tay vào giải quyết khó khăn cùng chủ đầu tư để… tự cứu mình. Theo đó, nếu dự án đang triển khai dở dang NH sẽ tiếp tục hỗ trợ để doanh nghiệp có thể đưa sản phẩm ra thị trường. Mặt khác, NH cũng yêu cầu chủ đầu tư phải có các biện pháp kích cầu như trả chậm không tính lãi, chiết khấu, tặng đồ nội thất… để nhanh chóng bán hàng, kể cả chấp nhận bán hòa vốn.
Phó tổng giám đốc một NH cổ phần tại quận 1 (TP.HCM) thừa nhận đối với những trường hợp doanh nghiệp có dự án nhưng mất khả năng trả nợ, NH đã buộc chủ đầu tư phải “gán nợ” bằng các dự án, kể cả dự án đất nền, cao ốc căn hộ, tòa nhà văn phòng… Điều này cũng lý giải vì sao dư nợ phi sản xuất của nhiều NH gần đây giảm mạnh.
Lãnh đạo chi cục thuế tại một quận trung tâm TP.HCM cũng cho biết vài tháng qua ông đã trực tiếp ký hàng loạt hồ sơ đổi chủ các cao ốc, người nhận chuyển nhượng không ai khác là NH cho vay.
Hết đường lùi
Trong khi các NH đang ráo riết đòi nợ, chạy đua với việc kéo dư nợ cho vay BĐS xuống tỉ lệ bắt buộc, khả năng trả nợ của nhiều doanh nghiệp BĐS lại rất thấp do phần lớn đang thua lỗ, lại không thể xoay đâu ra tiền trong tình hình thị trường BĐS đang rất u ám hiện nay. Theo báo cáo tài chính quý 3-2011 vừa được công bố, hàng loạt doanh nghiệp BĐS đều có kết quả kinh doanh thua lỗ.
Chẳng hạn, Công ty CP Đầu tư và kinh doanh nhà (ITC) cho biết quý 3-2011 tiếp tục lỗ gần 38 tỉ đồng (lũy kế từ đầu năm đến nay lỗ gần 81 tỉ đồng), Công ty phát triển BĐS Phát Đạt (PDR) lỗ 7,17 tỉ đồng, Công ty Vạn Phát Hưng (VPH) lỗ hơn 3 tỉ đồng, Công ty Địa ốc dầu khí (PVL) lỗ hơn 4,4 tỉ đồng… Theo giải trình của các doanh nghiệp, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng thua lỗ này là do gánh nặng lãi vay và sản phẩm không tiêu thụ được. Chẳng hạn, trong quý 3-2011 PDR chỉ đạt doanh thu hơn 1 tỉ đồng, chủ yếu là phí giữ xe và tiền cho thuê nhà, trong khi các chi phí khác đều tăng.
Với diễn biến ngày càng xấu của thị trường BĐS cùng chính sách thắt chặt tín dụng, theo một số chuyên gia, khả năng trả được lãi vay của nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn đang là một câu hỏi lớn, chưa nói đến chuyện trả được nợ gốc như kỳ vọng của các NH.
Đơn cử như trường hợp của PDR. Theo số liệu tại báo cáo tài chính quý 3-2011, tính đến cuối tháng 9-2011 doanh nghiệp này có khoản vay và nợ vay từ NH lên tới hơn 538 tỉ đồng, lãi suất phổ biến ở mức 21,6%. Như vậy, bình quân mỗi tháng doanh nghiệp này phải chịu khoản lãi lên tới gần 9,9 tỉ đồng.
Tương tự, với các khoản vay và nợ ngắn hạn, vay dài hạn lên tới gần 420 tỉ đồng, bình quân mỗi tháng ITC phải chịu khoản lãi vay ít nhất là 8 tỉ đồng nếu tính với lãi suất 20%/năm, một khoản tiền khá lớn trong hoàn cảnh doanh nghiệp này lỗ nặng trong chín tháng đầu năm nay.
Khoản nợ vay của VPH không những không giảm mà còn tăng mạnh so với đầu năm. Tính đến cuối tháng 9-2011, doanh nghiệp này đang ôm một khoản nợ lên tới gần 590 tỉ đồng, trong đó hơn 450 tỉ đồng là vay NH, lãi suất phải trả hằng tháng đã lên tới hàng chục tỉ đồng.
Một chuyên gia NH cho rằng với việc mạnh tay siết tín dụng BĐS hiện nay, nhiều doanh nghiệp BĐS hoàn toàn mất khả năng trả nợ vay, trừ trường hợp phải bán bớt dự án. Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, dù có muốn bán dự án, thậm chí bán lỗ vào thời điểm hiện nay cũng là câu chuyện khó khăn, khi hầu hết các “đại gia” BĐS đều đang ôm những cục nợ rất lớn.
Thêm sức ép lên thị trường bất động sản
NH Nhà nước vừa có văn bản yêu cầu các NH báo cáo dư nợ tín dụng liên quan đến BĐS về NH Nhà nước trước ngày 9-11, đồng thời nhấn mạnh các NH phải hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính chính xác và đầy đủ của các thông tin báo cáo cho NH Nhà nước. Nhiều chuyên gia cho rằng tính toán mới sẽ khiến dư nợ BĐS lại tăng cao trong quý 4, tạo thêm sức ép lên thị trường.
ÁNH HỒNG – HẢI ĐĂNG

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét