Bất động sản Việt Nam: “Bong bóng” phi thị trường

Trí thức trẻ / CafeF

“Bong bóng bất động sản Việt Nam là bong bóng phi thị trường, còn bong bóng bất động sản của các nước phát triển là bong bóng thị trường.”

Đây là nhận định của Phó Giáo sư, Tiến sỹ Võ Đại Lược, Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính trị thế giới.

“Bong bóng phi thị trường”

Theo ông Lược, trong 10 năm gần đây giá nhà ở tại Việt Nam đã tăng hơn 10 lần. Chỉ số giá nhà trên thu nhập của dân cư Việt Nam cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực và thế giới. Lý do cơ bản cho sự tăng giá phi lý này là tình trạng dòng vốn đầu cơ ào ạt đổ vào thị trường này với hy vọng thu lời nhanh do giá leo thang hàng ngày.

Bong bóng bất động sản đã từng nảy sinh ở nhiều quốc gia, khi đồng tiền bị mất giá, do chính sách nới lỏng tiền tệ. Một khi đồng tiền mất giá, người dân bảo vệ giá trị tài sản của mình bằng cách mua vàng, USD hay bất động sản.

Trong 10 năm gần đây giá nhà ở tại Việt Nam đã tăng hơn 10 lần. Chỉ số giá nhà trên thu nhập của dân cư Việt Nam cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực và thế giới. Lý do cơ bản cho sự tăng giá phi lý này là tình trạng dòng vốn đầu cơ ào ạt đổ vào thị trường này với hy vọng thu lời nhanh do giá leo thang hàng ngày. Trong vòng 3 năm 2007 – 2009 số lượng căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh đã tăng lên 10 lần ( từ 3000 lên 30000). Ông Lược cho biết, hậu quả là cung đã vượt quá xa cầu thực tế, bong bong bất động sản phải nổ là điều khó tránh khỏi.

Đánh giá về chính sách quản lý thị trường BĐS Nguyên Viện trưởng nhận xét, cơ chế “ xin – cho” đã dẫn đến nhiều hệ quả tiêu cực. Có thể nói là thị trường bất động sản Việt Nam hiện là thị trường ít được vận hành theo các nguyên tắc của thị trường nhất. Do vậy trên thực tế thị trường này đang được thả nổi theo nghĩa là nó được vận động theo các cơ chế chính sách phi thị trường.

“Tuy đều là “ bong bóng” bất động sản, nhưng “ bong bong” bất động sản Việt Nam khác với “ bong bóng” bất động sản của các nước phát triển ở chỗ “ bong bóng” bất động sản Việt Nam là “bong bóng” phi thị trường, còn “ bong bóng” bất động sản của các nước phát triển là “ bong bóng” thị trường.”

“Không cứu thị trường bất động sản bằng tiền, mà nên để nó tự vận động”

Phó Giáo sư, Tiến sỹ Võ Đại Lược khẳng định: “Đã là kinh tế thị trường, thì nó phải được tự vận động theo những quy luật nội tại của nó, chỉ khi xuất hiện những lệch lạc, thì mới cần đến bàn tay điều tiết của Nhà nước. Thị trường bất động sản cũng vậy.

Thực tế thế giới cho thấy, một khi thị trường bất động sản nảy sinh “ bong bóng”, thì không có cách gì có thể duy trì “ bong bóng” đó, nó phải tự vỡ. Nhà nước nhiều lắm cũng chỉ hạn chế được phần nào những tác hại của nó. Công cụ gì để Nhà nước có thể tham gia điều tiết thị trường bất động sản hữu hiệu, có thể trả lời ngay đó là cơ chế chính sách, chứ không phải là tiền.

Ở Việt Nam, cho đến nay các cơ chế, chính sách đối với thị trường bất động sản nói chung còn nhiều bất cập từ chế độ sở hữu, sử dụng, chuyển đổi … đến cả việc xác định giá cả, chẳng hạn các nhà kinh doanh bất động sản và các ngân hàng thương mại có thể cùng thỏa thuận định giá bất động sản thế chấp cao hơn giá thực tế vài ba lần, để có thể được cấp tín dụng nhiều hơn.

Tình trạng đầu tư chéo giữa các chủ kinh doanh bất động sản với các ngân hàng thương mại là khá phổ biến. Tính công khai, minh bạch trong hoạt động kinh doanh của các chủ kinh doanh bất động sản và các ngân hàng, thương mại hiện còn rất yếu.

Đưa ra giải pháp cho tình hình “bong bóng” của thị trường BĐS hiện nay, ông Lược nhấn mạnh: “Giải pháp cơ bản đầu tiên là xóa bỏ tính phi thị trường của thị trường bất động sản Việt Nam, thiết lập cơ chế vận hành thực sự có tính thị trường. Song song với đó là ôn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, để VNĐ không bị mất giá, dân chúng không tìm cách giữ giá tài sản bằng con đường thi nhau đổ tiền vào thị trường bất động sản. Ngoài ra cần mở các hướng kinh doanh có hiệu quả để thu hút các dòng vốn đầu tư; mở cửa thị trường bất động sản cho các nhà đầu tư nước ngoài và người nước ngoài được phép mua nhà; không cứu thị trường bất động sản bằng tiền, mà nên để nó tự vận động.”

Lan Anh

Theo Trí Thức Trẻ