T.S. Alan Phan: Khó dự báo khả năng hồi phục

BẤT ĐỘNG SẢN: khó dự báo khả năng hồi phục

TS Alan Phan

(Phỏng Vấn Của Báo Người Đô Thị)

 

Thị trường BĐS từ trước đến nay không có sự thay đổi căn bản và chứa đựng nhiều nghịch lý. Điều này đến từ những yếu tố lịch sử mà hiện cần phải giải quyết.

Thị trường BĐS Việt Nam hiện không còn thuần túy là vấn đề kinh tế, đầu tư, dòng tiền hay cung cầu thị trường. Thị trường đang được vận hành xen lẫn với nhiều mục tiêu khác nhau.

Các nghịch lý

Nghịch lý tại sao giá đất Việt Nam cao hơn hầu hết các nước ASEAN, thậm chí so với tại Mỹ; giá thành một căn hộ cho người thu nhập thấp ở Việt Nam bằng giá xây một căn nhà cao cấp ở Mỹ… dẫn đến giá cả bất hợp lý so với thu nhập, đẩy thị trường đến tình trạng bong bóng.

Không thể nói người dân thiếu tiền tham gia thị trường mà là sản phẩm không phù hợp, cung chênh lệch quá xa với sức mua trung bình. Chúng ta nói hàng tồn kho cao nhưng cao là bởi sản phẩm không thực dụng, không đúng với giá trị thị trường nên không bán được chứ không phải do thị trường không có nhu cầu.

BĐS thiếu cơ sở pháp lý để tạo nên niềm tin thị trường. Yếu tố cơ chế luật pháp theo cách toàn dân sở hữu đất đai là một khái niệm thiếu rõ ràng. Đây chính là rào cản lớn và khó thu hút được nguồn vốn đầu tư lâu dài vào BĐS, mà nguồn vốn vào Việt Nam trong cả giai đoạn qua cho thấy mang tính đầu cơ phổ biến hơn là đầu tư lâu dài.

Giải quyết thị trường BĐS phải bắt đầu với những nguyên nhân gây ra tình trạng nghịch lý như vậy. Tiềm năng kinh doanh bất động sản tại Việt Nam dù rất lớn nhưng tiềm năng đó không thể thành hiện thực khi chưa giải quyết được những vấn đề nêu trên.

Giải pháp chữa từ căn cơ

Khi tình trạng bong bóng xảy đến, chúng ta lại cố gắng níu giữ thay vì để cho nó phải xì hơi, đáng lẽ phải đối diện với nó thì lại tạo thêm khó khăn. Việc kéo dài tình trạng bong bóng gây ra hệ lụy cho những ngành nghề khác, từ xây dựng cho tới sản xuất tiêu dùng vì cướp đi một nguồn lực đáng kể về con người và tiền bạc thay vì nguồn lực đó đưa vào các hoạt động kinh tế khác.

Nếu ví BĐS giống như con bệnh thì cần được bác sĩ chữa bệnh và bản thân người bệnh cũng phải tự điều chỉnh. Một người thừa cholesterol thì chính họ phải điều chỉnh chế độ ăn cho phù hợp, nhưng một khi lệ thuộc quá nhiều vào yếu tố bên ngoài, bản thân họ còn không thể kiểm soát, thậm chí còn phải ăn thêm nhiều thứ. Tâm lý biết đâu ăn thêm lại sống khỏe thay vì phải chữa bệnh là thực tế của BĐS hiện nay. Như vậy, thị trường không còn là yếu tố của người làm chuyên môn y tế!

Thị trường BĐS trong tư thế lâm sàng đã nhiều năm, chỉ khi “hết thuốc” thật sự thì thị trường mới bước vào được một chu kỳ mới. Nếu chúng ta không kéo dài giai đoạn lâm sàng thì thị trường bây giờ đã ở vào ngưỡng hồi phục. Cứ kéo dài tình trạng lâm sàng, thị trường càng chậm hồi phục, hoặc sẽ sống mà cơ thể không thể khỏe mạnh, đau bệnh lằng nhằng.

Dòng tiền đầu tư lo ngại rủi ro

Thị trường phải có sự hấp dẫn thì mới thu hút đầu tư chứ không phải thiếu dòng tiền. Tại sao đầu tư nước ngoài vào tất cả các nước ASEAN đang tăng nhưng tại Việt Nam lại giảm?

Một khi môi trường kinh doanh còn nhiều gánh nặng, dòng tiền sẽ không đến, trong khi đầu tư vào BĐS hiện khả năng mất tiền nhiều hơn cơ hội kiếm tiền. Những doanh nghiệp kiếm tiền được từ các mối quan hệ mật thiết, sân sau hay làm ăn chân chính đều đang bị kẹt lại và không xoay trở được. Khi dòng tiền mới không tìm ra cơ hội, lo ngại rủi ro và không vào thì thị trường thì càng khó khăn để vực dậy thị trường BĐS.

Khó có thể dự báo khả năng hồi phục của thị trường. Giải pháp kinh doanh tối ưu của doanh nghiệp phải thuần về lợi ích và lợi nhuận của chính doanh nghiệp đó. Nhưng thị trường BĐS Việt Nam hiện không còn thuần túy là vấn đề kinh tế, đầu tư, dòng tiền hay cung cầu thị trường. Thị trường đang được vận hành xen lẫn với nhiều mục tiêu khác nhau, từ lợi ích nhóm, trách nhiệm xã hội, ổn định chính trị…

Khi có nhiều động cơ thì quá phức tạp để chúng ta có thể dự báo. Và như vậy, giải quyết tình trạng BĐS cũng không còn nằm ở yếu tố kinh tế thuần túy. Nhà đầu tư luôn phải đoán định được thị trường để quyết định mình sẽ rẽ theo hướng nào. Một khi quy luật thị trường bị dẹp sang một bên thì khó khăn của BĐS cũng sẽ tăng lên vì dòng vốn mới e dè tham gia thị trường do nhà đầu tư mất phương hướng.

Chu kỳ của BDS

Thị trường BĐS ở quốc gia nào cũng có những chu kỳ tăng thoái nhất định, nhưng ở thị trường lành mạnh, khả năng phục hồi nhanh làm giảm sự hao tổn của xã hội. Chẳng hạn ở Thái Lan, năm năm sau khủng hoảng thì thị trường bắt đầu hồi phục. Đỉnh điểm của thị trường, giá BĐS rớt trung bình đến 60% chỉ trong vòng sáu tháng, nhưng cũng từ đó thị trường đi lên và giá BĐS tại Thái Lan mất chừng ba năm để leo lên lại mức cũ. Thị trường rớt rất nhanh là hồi phục nhanh, quy trình đó tại Thái Lan mất chừng tám năm và cũng là một chu kỳ thông thường xảy ra ở các nền kinh tế thị trường.

Hay ở Mỹ, giá BĐS rớt gần 40% trong vòng một năm, rồi nằm loanh quanh mức đáy chừng năm năm, đến năm 2012 bắt đầu ấm lại. Người ta dự báo khoảng năm 2015-2016 thị trường BĐS ở Mỹ sẽ bình phục. Còn ở Việt Nam, rất khó dự báo về khả năng hay thời điểm hồi phục, mức giá hiện đã giảm khoảng 20% nhưng người ta đang cố giữ. Đối với nhà đầu tư, khi họ cảm nhận thị trường đã ở đáy họ sẽ đổ tiền vào và đẩy thị trường lên một cách tự nhiên, còn nếu cứ ở trạng thái lưng chừng đã không đẩy lên được lại càng làm thị trường rớt thêm.

Khi dòng tiền đầu tư không “nhìn thấy” cơ hội sẽ không tham gia thị trường, và thị trường lại mất thêm cơ hội.

- Tuyết An (ghi)

P.S. Bài nói về BDS; nhưng có lẽ ứng dụng cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế này???