Địa ốc làm cả nền kinh tế ngưng trệ

Ngô Nhân Dụng

Theo Diễn Đàn Thế Kỷ
Tuần qua là một tuần xấu nhất cho thị trường chứng khoán New York trong hai tháng nay. Chỉ số Dow Jones, đo lường giá trị các cổ phiếu đã mất gần 5% giá trị.
Một lý do khiến giới đầu tư thất vọng là cuộc khủng hoảng nợ ở Âu Châu vẫn chưa thấy đường thoát. Trong cuộc bán đấu giá các công trái của chính phủ Ý (Italy) giới đầu tư đòi nước Ý phải trả lãi suất 7.8% cho thấy mọi người mất tin tưởng vào nền kinh tế đứng thứ ba trong khối dùng đồng Euro. Ba nước Ái Nhĩ Lan, Bồ Ðào Nha và Hy Lạp đều phải xin Âu Châu cứu giúp sau khi đi vay nợ phải trả lãi suất trên 7%. Nếu thêm một chính phủ Âu Châu bị khốn đốn vì nợ thì kinh tế cả thế giới cũng suy yếu theo; trong đó có kinh tế Mỹ.

Ở Mỹ hiện nay câu chuyện kinh tế không gây sôi nổi trong dư luận như chuyện chính trị. Mọi người bàn tán và đánh cá xem ai sẽ được đảng Cộng Hòa đưa ra làm ứng cử viên tổng thống sang năm; lắng nghe ông tổng thống và các đại biểu Quốc Hội chỉ trích nhau; ít người bàn bạc vấn đề phải làm gì cho kinh tế hồi phục nhanh hơn.

Coi như ai cũng chấp nhận tình trạng yếu ớt hiện nay sẽ còn kéo dài cho tới hết năm 2012. Nếu sang năm dư luận các cử tri Mỹ chú ý tới kinh tế nhiều hơn thì Tổng Thống Barack Obama sẽ khó ngồi thêm ở Tòa Bạch Ốc một nhiệm kỳ thứ hai. Ông sẽ gia nhập vào con số những người Mỹ bị mất việc, hiện nay đã lên tới 14 triệu người. Giáo Sư Larry Bartels ở Ðại Học Vanderblt nghiên cứu các cuộc bầu cử tổng thống Mỹ từ hơn nửa thế kỷ nay, cho biết khi kinh tế xuống thì các vị tổng thống đương nhiệm đều thất cử; không cần biết chủ trương của đảng ông ra sao hay ông đã có những thành tích ngoại giao ngoạn mục như thế nào. Nạn nhân gần đây nhất là cựu Tổng Thống Georges Bush (bố). Ông nắm quyền những năm 1988-92; chứng kiến cả khối Cộng Sản Xô Viết sụp đổ (1989), ông tấn công Iraq cứu Kuwait và thành công (1991). Nhưng cuối cùng ông vẫn bị thua một vị thống đốc trẻ tuổi, Bill Clinton, chỉ vì tình hình kinh tế quá yếu. Bây giờ, ông Obama có thể cũng đi vào con đường đó, nếu kinh tế Mỹ còn tiếp tục giậm chân tại chỗ.
Mà tình hình kinh tế hiện nay thì rất ít hy vọng sẽ sáng sủa hơn trong 12 tháng tới. Một lý do của viễn tượng bi quan này là vì kinh tế cả thế giới; trong đó Âu Châu đang gặp nguy, con nguy hiểm sẽ còn kéo dài. Nhưng còn một nguyên nhân nội tại nằm trong kinh tế Mỹ. Ðó là cơn khủng hoảng về địa ốc xảy ra từ năm 2008 đã kéo nền kinh tế Mỹ xuống, sẽ còn tiếp tục kéo dài một, hai năm nữa chưa thấy lối thoát.
Trong hầu hết các chu kỳ kinh tế ở Mỹ, chính lãnh vực địa ốc là đầu tầu kéo cả nền kinh tế đi lên sau mỗi lần suy thoái. Vì vậy, bắt mạch thị trường địa ốc là một cách tiên đoán tương lai gần của tất cả kinh tế, cả hai đều lên xuống theo nhau trong cùng một chu kỳ. Nhìn vào thị trường địa ốc người ta có thể hiểu tại sao hiện nay con hồi phục kinh tế vẫn còn rất yếu, tỷ lệ thất nghiệp sẽ còn tiếp tục ở mức 9% trong năm tới, cảnh khiếm hụt ngân sách sẽ kéo dài, chính phủ sẽ thu được ít thuế trong khi phải chi phí nhiều hơn để giúp những người không may mắn.
Thị trường địa ốc bao gồm tất cả các hoạt động từ xây cất nhà ở tới việc bán nhà mới, nhà cũ trên toàn quốc. Tại sao địa ốc lại quan trọng như vậy?
Trước hết vì người ta chỉ mua nhà khi chính họ tin tưởng trong tương lai mình sẽ có tiền trả nợ địa ốc. Hơn nữa, vì sau khi mua nhà họ sẽ còn tiếp tục mua rất nhiều thứ để đặt vào trong ngôi nhà mình sắp ở. Họ sẽ mua các máy giặt, máy rửa chén, tủ lạnh, bàn ghế mới để bầy trong nhà; mua một bếp lò mới rồi sẽ trả tiền điện, tiền hơi đốt hàng tháng. Hậu quả của việc mua nhà là kích thích các hoạt động kinh tế ngoài lãnh vực nhà cửa. Khi lãnh vực địa ốc xuống thì hầu hết các hoạt động kinh tế của nước Mỹ cũng xuống theo; nếu xuống quá nhiều là gây ra một cuộc khủng hoảng mới. Một ngành chịu hậu quả trực tiếp là kỹ nghệ xây cất, khi giá nhà xuống thì hàng triệu công nhân xây dựng có thể mất việc. Giới công nhân này thuộc tầng lớp trung lưu ở Mỹ, họ nghỉ bớt tiêu tiền thì các ngành khác cũng ế ẩm theo.
Chúng ta có thể nhìn thấy ảnh hưởng của địa ốc trên nền kinh tế Mỹ ngay trong chu kỳ hiện nay. Vào đầu năm 2008 thị trường địa ốc ở Mỹ đã xuống ngay khi cơn khủng hoảng tín dụng xảy ra vì nhiều người mua nhà “dưới tiêu chuẩn” không trả được nợ. Giá nhà giảm bớt hơn 3% ngay trong quý thứ nhất năm 2008 so với một năm trước đó và giảm gần 2% so với ba tháng cuối năm 2007. Chưa bao giờ giá nhà cửa xuống nhanh như vậy, khi số nhà mới được đưa ra bán phải mất ít nhất 11 tháng mới bán hết. Tình trạng suy yếu tiếp tục, Hội Các Nhà Ðịa Oãc Toàn Quốc NAR (National Association of Realtors) cho biết trong Tháng Sáu số nhà bán được giảm, xuống mức thấp nhất trong 10 năm. Trong Tháng Bảy, số dự án xây nhà giảm 11%, xuống mức thấp nhất trong 17 năm. Cùng lúc đó, số người không trả được nợ địa ốc tăng lên, tăng gấp rưỡi so với năm 2007, và số nhà bị ngân hàng sai áp tăng gần gấp đôi so với năm trước. Tất cả là dấu hiệu báo trước kinh tế đã yếu; mà trong thực tế kinh tế Mỹ đã bắt đầu suy thoái từ cuối năm 2007.
Nhưng điều “quái lạ” trong chu kỳ kinh tế này là khi số sản xuất khác đã tăng lên rồi, thị trường địa ốc vẫn chưa lên, chưa thể đóng vai “đầu tàu” kéo các lãnh vực khác lên theo. Trong thập niên 1980, mỗi khi đến chu kỳ kinh tế suy thoái thì chỉ hai năm sau số đầu tư vào địa ốc đã tăng thêm trên 56%, nhờ thế cả nền kinh tế được vực dậy. Lần này thì khác. Kinh tế Mỹ thực ra đã bắt đầu hồi phục vào giữa năm 2009, cơn suy thoái chỉ kéo dài một năm rưỡi. Nhưng cho tới nay lãnh vực địa ốc vẫn còn rất yếu.
Ðầu tư vào nhà cửa ở Mỹ không tăng lên trong mấy năm qua, mà trái lại còn giảm xuống mất hơn 6%! Trong năm 2011, cho tới nay, số nhà đang ở bán được đã giảm 10% so với năm ngoái, tức là thị trường vẫn còn xuống.
Một nguyên nhân là do số “gia đình” mới lập không tăng lên bằng mức bình thường. Số “gia đình mới” thấp không phải vì dân số Mỹ không tăng, mà vì nhiều người lớn lên không đi mua nhà. Hiện nay số người Mỹ trong lớp tuổi từ 18 đến 34 cứ tiếp tục ở nhà cha mẹ hoặc đi thuê nhà đã lên cao, hơn một triệu rưỡi (1.5 triệu) người trên mức bình thường. Kinh tế yếu kém có thể là một nguyên nhân khiến nhiều người trẻ không chịu “ra ở riêng”. Số nhà cho thuê khan hiếm hơn, giá thuê nhà tăng lên, nhưng thị trường xây nhà ở vẫn không nhúc nhích lên mà giá bán còn tiếp tục xuống. Vào năm 2008 có 4.5 triệu ngôi nhà đang chờ người mua trên thị trường; vào Tháng Chín năm nay vẫn còn 3.5 triệu, cao hơn hẳn con số bình thường là 2.5 triệu ngôi nhà chờ bán trong thị trường cả nước.
Một hệ quả là ngành xây cất nhà ở Mỹ đã xuống rất thấp. Giữa thập niên trước, mỗi năm nước Mỹ xây thêm trung bình 1.7 triệu ngôi nhà mới, trong năm qua chỉ xây thêm khoảng 450,000 căn nhà. Sự sút giảm này là một nguyên nhân lớn nhất khiến tổng số sản xuất (GDP) của cả nước không tăng được nhanh như trong các cơn hồi phục kinh tế trước đây.
Khi giá ngôi nhà mình mua để ở xuống thấp thì người ta cảm thấy “nghèo hơn” mặc dù tài sản và lợi tức không thay đổi. Người ta sẽ giảm bớt tiêu thụ các món khác. Những chủ nhà bị sai áp càng có lý do để giảm bớt việc tiêu tiền. Cả hai khiến kinh tế Mỹ bị mất hàng ngàn tỷ đô la tiêu thụ mỗi năm.
Một nguyên nhân khác khiến thị trường địa ốc khó vươn lên là các ngân hàng và những công ty cho vay đều thắt chặt túi tiền lại. Trong thập niên 2001 các chủ nợ này quá dễ dãi khi cho vay, hạ thấp tiêu chuẩn hoặc không xét kỹ hồ sơ trước khi chấp nhận những thân chủ không đủ khả năng trả nợ. Cuộc khủng hoảng làm nhiều ngân hàng và công ty cho vay phá sản, các ngân hàng lớn nhất thoát nạn được là nhờ chính phủ cấp cứu. Vì vậy, bây giờ các công ty tín dụng và ngân hàng đều lo ngại, đòi những tiêu chuẩn ngặt nghèo hơn, xem xét hồ sơ khó khăn hơn. Trong Tháng Mười vừa qua số nhà bị sai áp đã tăng lên, sau khi giảm xuống trong 9 tháng trước đó. Một lý do là các chương trình của chính phủ nhằm giúp người vay và chủ nợ thỏa hiệp đã hết hạn. Trong thời gian tới, khó lòng Quốc Hội chấp nhận cho chính phủ Obama thêm quyền hạn để tái tục các chương trình này.
Lãnh vực địa ốc hiện nay đang là cái “cối đá” cột vào chân khiến cho cả nền kinh tế Mỹ bước đi từng bước rất chậm. Viễn tượng phục hồi của ngành địa ốc còn chưa thấy thì viễn tượng kinh tế năm 2012 còn rất yếu. Những người lạc quan có thể nhìn thấy vài dấu hiệu để tin tưởng ánh sáng đã hiện ra ở cuối đường hầm, rất le lói. Hội Các Công Ty Xây Cất Nhà Ở (National Association of Home Builders) cho biết “chỉ số tin tưởng” đã tăng lên, tới mức cao nhất từ cả một năm nay. Trong tuần trước, thống kê của Bộ Thương Mại cho thấy số giấy phép xây cất nhà ở cũng đã tăng. Ngân Hàng Trung Ương Mỹ (Fed) báo cáo số người đi vay nợ để mua nhà đã tăng. Tất cả những tin tức đó giúp người Mỹ bớt quá lo lắng. Nhưng chúng ta cũng biết rằng trong hơn một năm qua đã có nhiều lần thị trường nhận được những tin tức lạc quan như vậy; rồi sau đó các tin xấu lại xuất hiện! Lần này, nếu trong 6 tháng không có tin xấu nào thêm thì mới hy vọng!
Chính phủ Mỹ hiện giờ có rất ít “vũ khí” để tác động trên thị trường địa ốc, lại càng khó ảnh hưởng trên tình hình kinh tế Âu Châu đang suy yếu; cho nên Tổng Thống Obama và đảng Dân Chủ đang cố đưa dư luận Mỹ vào một hướng khác; những vấn đề xã hội, chính trị nào cũng được miễn không phải là chuyện kinh tế! Nhưng Hệ Thống Dự Trữ Liên Bang (Fed) có thể giúp thúc đẩy thị trường một tay, bằng cách đứng ra mua các “trái phiếu địa ốc xấu” của các ngân hàng đang bị kẹt vì khó đòi nợ. Mà khi chưa đòi được nợ cũ thì họ khó cho vay nợ mới. Hành động đó có thể giúp các ngân hàng có tiền cho vay thêm, đưa thị trường lên. Nhưng Ngân Hàng Trung Ương rất dè dặt trước khi làm việc này, vì sẽ bị nhiều người chỉ trích là “lại giúp các ông chủ ngân hàng!”